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 购买商品房的一般程序有哪些？
购房者一般以下列程序办理：①签订认购书。购房者得知有关房产的信息后，一般先仔细阅读广告或者售楼书，了解有关详情后，再与售楼商（开发商或代理销售商）洽谈。洽谈时，客户应有“知悉真情权”（消费者的基本权利），了解欲购房产的一切真实情况，验看“土地使用权”和“商品房预售（销售）许可证”；销售方应实事求是地向购房者介绍项目的进展情况。在客户对洽谈结果满意的情况下，买卖双方可以签订认购方。
②签订商品房预售或销售合同。在正式签约前，购房者应仔细阅读销售方的《签约须知》，弄清正式签约的程序。《签约须知》的主要内容包括：签约地点；购房者应带的有关身份证件或法人的证明文件；购房者若委托他人签约，还须出具有关委托书。有关按揭和抵押贷款的程序与说明，缴纳有关税费的说明。正式签约时，应先仔细阅读合同的主要条款。合同的主要条款包括：土地使用权及房产名称，购房者所购房产的面积及占用土地面积和使用年限，房价（单位人格总价），付款方式、卖方保修、维修条款（内容、期限、责任范围），卖方质量违约条款、买方接受物业管理公司管理条款、预售登记条款、转让条款、过户条款、解决纠纷条款（仲裁或诉讼）。
③办理预售登记。签约30日内，买卖双方应到所在地的房管局市场处办理预售、预购登记手续。买方如欲转让其预购的商品房，买方与转让受让者应在预售合同上作背书（写明转让人、受让人姓名、地址，转让时间、价款等），在背书签字之日起5日内，双方持有关证件到房管局市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字。市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。
④办理入住，领取钥匙。
⑤签订物业管理合同，交纳有关费用。
⑥办理产权过户，领取房产权证。 |
房屋买卖合同应具备哪些主要条款？
房屋买卖合同是双方当事人就房屋买卖达成的协议。房产开发商或销售代理商出售商品房，应使用杭州房地产管理局统一印制的《杭州市商品房销售合同》（见附件）。无论是以上印制的格式合同，还是个人买卖房地产所拟定的合同，均应包括以下主要条款：
①标的——房屋。应明确房屋的座落地点，包括方位、朝向、门牌号等。此外有时还有必要明确房屋的类型（公房或是私房）、结构（建筑房屋使用的材料）、质量（房屋的新旧程度、使用状况）、附属设施等。
②数量。套数、平方米总数。
③价款。每平方米多少元，总价款多少，是否享有折扣等。有的房屋价款的确定应由政府房管部门评估，确定出最高价格，然后由双方当事人在此限度内自由协商确定。
④履行期限。包括价款的支付期限、房屋的交付期限等。
⑤交付方式。包括房屋卖方交付房屋的办法和买方支付价款的办法。买受人在接受房屋时，应对其予以验收，并按房产交易程序到房管部门办理房屋产权过户手续，交纳税金和费用，领取房屋产权证明。价款支付办法应写明是一次付款还是分期付款，是现金支付，还是转帐、汇兑或信用证支付。
⑥违约责任。是指房屋买卖合同当事人违反合同规定不履行自己的义务所应承担的责任，具体表现为支付违约金和赔偿损失。合同中应写明违约金的数额或计算方法，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
⑦纠纷处理方式。双方发生纠纷而又协商不成的，可以选择仲裁或诉讼。必须注意如果选择了仲裁，就不能再进行诉讼。如果造反了诉讼，也就不能再申请仲裁。
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商品房的价格是如何计算出来的？
商品房的价格构成主要有以下几项：
1、土地费用。包括开发商向国家支付的土地出让金，土地征用及拆迁补偿费等。
2、前期工程费用，包括勘察，规划设计、项目可行性研究费用以及“三通一平”的费用。
3、建筑安装工程费用，包括直接支付给建筑工企业的工程建筑安装费用和施工管理费等间接费用。
4、商口品房的经营费用，包括房屋竣工后未出售之前的修理养护费以及房地产开发企业的管理营销等费用。
5、小区内的配套费以及房地产开发企业的财务费用、利润和税金。
6、代收费用，包括地段差价、附加费（主要是配套即大市政配套）、投资方向调节税等。 |
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